Apartman ve site yönetiminde
merak edilenler.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesine göre sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan anagayrimenkulde yönetici atanması zorunludur. Burada kişi sayısı değil, bağımsız bölüm sayısı dikkate alınır. Bütün bağımsız bölümler tek kişiye aitse malik kanunen yönetici konumundadır.

Yönetici kat malikleri arasından veya dışarıdan seçilebilir. Genel kural, bütün kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğudur. Sadece toplantıya katılanların çoğunluğunu sağlamak her durumda yeterli değildir. Toplu yapılarda ilgili kurul ve yönetim planı ayrıca incelenmelidir.

Genel kural, yönetim planındaki tarihte yılda en az bir toplantıdır; tarih yazmıyorsa takvim yılının ilk ayında toplanılır. Kanundaki toplu yapı rejiminde kurullar için en geç iki yılda bir toplantı düzenlemesi bulunur. Binanın hangi yönetim rejimine tabi olduğu ve yönetim planı birlikte değerlendirilmelidir.

Önemli bir sebep varsa yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte birinin istemiyle toplantı yapılabilir. Sebep belirtilerek en az on beş gün önceden bütün maliklere imza karşılığı çağrı veya taahhütlü mektupla bildirim yapılır. İlk çağrıda ikinci toplantının yeri ve tarihi de gösterilmelidir.

İlk toplantı için kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası gerekir. Yeter sayı oluşmazsa ikinci toplantı ilkinden en az yedi, en çok on beş gün sonra yapılır; genel karar kuralı katılanların salt çoğunluğudur. Yönetici seçimi gibi özel çoğunluk gerektiren konular bu kolaylıktan yararlanmaz.

Kiracı olmak tek başına kat malikleri kurulunda oy hakkı vermez. Malik tarafından vekil olarak yetkilendirilmiş kiracı, temsil kurallarına uygun biçimde oy kullanabilir. Vekâletin kapsamı ile kanundaki oy ve temsil sınırları toplantı öncesinde kontrol edilmelidir.

Genel rejimde yönetim planı değişikliği bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyunu gerektirir. Toplu yapılarda ise 2026 değişikliğiyle 70. maddede üçte iki esası düzenlenmiştir; oy hesabı ilgili kurul ve temsil edilen bağımsız bölümler bakımından yapılır. Her siteye tek bir oran uygulamak doğru değildir.

Kat malikleri arasında başka bir anlaşma yoksa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit; diğer ortak giderler kural olarak arsa payına göre dağıtılır. Bu nedenle her gideri otomatik olarak daire metrekaresine veya eşit paya bölmek doğru değildir. Yönetim planı ve gider türü birlikte incelenir.

Bağımsız bölümün boş olması, ortak gider yükümlülüğünü tek başına ortadan kaldırmaz. Ortak yer ve tesisleri kullanmamak da genel olarak ödeme yapmama gerekçesi değildir. Bununla birlikte kişisel tüketime bağlı kalemler ve varsa özel gider paylaşım hükümleri ayrıca değerlendirilir.

Asansörü kullanmadığını belirtmek, ortak tesis giderinden kendiliğinden muafiyet sağlamaz. Giderin niteliği ve geçerli yönetim planındaki paylaşım hükümleri kontrol edilir. Kullanım, bakım ve yenileme giderlerinin hangi temelde talep edildiği açıkça gösterilmelidir.

Hayır. Malik yönetime karşı ortak gider borcundan sorumludur. Bağımsız bölümden sürekli yararlananların da 22. madde kapsamında müşterek ve müteselsil sorumluluğu vardır. Kiracının bu maddeye göre sorumluluğu kira miktarıyla sınırlıdır; yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kira sözleşmesindeki iç paylaşım ayrı değerlendirilir.

Önce borcun dayanağı, vadesi, bildirimleri ve ödeme kayıtları kontrol edilir. Kanun, ortak gider ve avans alacakları için dava ve icra yollarını düzenler. Gecikme tazminatının başlangıcı ve hesabı somut kayıtlara göre değerlendirilmelidir; her dosyaya otomatik ve aynı başlangıç tarihi uygulanmamalıdır.

İşletme projesi tahmini gelirleri, giderleri, paylaşım esaslarını ve avansları gösteren bütçe belgesidir. 2026 düzenlemesine göre kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kabul edilmiş proje yoksa yönetici geçici proje hazırlar; en geç üç ay içinde kurulda onay süreci yürütülür.

Düzenleme, mevcut işletme projesi varken hazırlanacak geçici işletme projesinin bedeli için önceki yılın yeniden değerleme oranına ilişkin sınır getirir. Bu kuralı tüm genel kurul bütçe kararları için otomatik ve tek bir aidat artış tavanı gibi yorumlamak doğru değildir. Projenin türü ve karar süreci kontrol edilmelidir.

Yönetici karar ve gider kayıtlarını tutmalı, gider belgelerini saklamalı ve hesap vermelidir. Kat malikleri hesapların denetimini kurul ve denetçi üzerinden takip edebilir. Belge incelemesinde talebin kapsamı, kişisel veriler ve üçüncü kişilere ait bilgilerin korunması da dikkate alınmalıdır.

Çatı ve ortak tesisat kanundaki ortak yerler arasında bulunabilir. Paylaşım; arızanın kaynağı, tesisatın hangi bölümlere hizmet ettiği, yönetim planı ve gider türüne göre belirlenir. Yalnız üst katın veya yalnız zarar gören dairenin otomatik olarak ödemesi gerektiği söylenemez. Kusur varsa rücu hakkı ayrıca gündeme gelebilir.

Ortak yerlerdeki her işlem aynı karar kuralına tabi değildir. 19. madde kapsamındaki değişiklikler için kural olarak bütün maliklerin beşte dördünün yazılı rızası aranır; zorunlu onarım ve güçlendirmeye ilişkin istisnalar bulunur. Faydalı yenilikler, diğer özel hükümler ve belediye izinleri ayrıca değerlendirilmelidir.

Ortak alanın kullanımında tapu, onaylı proje, yönetim planı ve geçerli kurul kararları birlikte dikkate alınır. Bir sakinin tek taraflı olarak alanı sahiplenmesi veya diğerlerinin kullanımını engellemesi uygun değildir. Kullanım düzenlemesi ile mülkiyet veya kalıcı tahsis değişikliği birbirinden ayrılmalıdır.

Kat malikleri ve bağımsız bölümlerden yararlananlar, birbirini rahatsız etmemek ve yönetim planına uymakla yükümlüdür. Yönetim bildiriminde olayın tarihi, yeri ve tekrarlanma durumu somut biçimde anlatılmalıdır. Tehdit, şiddet veya acil tehlike varsa yalnız yönetim içi çözüm beklenmeden yetkili makamlara başvurulmalıdır.

Hayır. Bakım hizmeti ile yetkili A tipi muayene kuruluşunca yapılan periyodik kontrol farklı işlemlerdir. Bakanlık açıklamasına göre periyodik kontrol yılda en az bir kez yaptırılmalıdır. Bakım yapılması, periyodik kontrol yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.

Kamera kurulumu için uygun hukuki dayanak, Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun karar süreci ve aydınlatma gerekir. Görüş açısı amaçla sınırlı tutulmalı; daire içi gibi özel alanlar görüntülenmemelidir. Kayıtlara erişim sınırlandırılmalı ve saklama süresi gereksiz uzatılmamalıdır.

KVKK’nın apartmanlara ilişkin duyurusu; kamera sistemlerinin amaçla sınırlı olmasını, ses kaydı ve yüz tanıma gibi özel hayata müdahale eden teknik özellikler barındırmamasını belirtir. Güvenlik ihtiyacı sınırsız izleme yetkisi vermez.

İşin niteliğine göre iş sözleşmesi, görev tanımı, ücret ve ödeme kayıtları, sigorta bildirimleri, izin ve çalışma süresi kayıtları birlikte ele alınmalıdır. Konut Kapıcıları Yönetmeliği ile ilgili iş ve sosyal güvenlik mevzuatı kontrol edilmelidir. Tutar ve süreler çalışma koşulları görülmeden tek bir şablonla belirlenmemelidir.

İç yönergeler; havuz, otopark, ortak alan ve bildirim süreçlerini anlaşılır hale getirebilir. Ancak kanunun emredici hükümlerini veya yönetim planını geçersiz kılamaz. Yeni yükümlülük ya da yaptırım düzenlenirken yetki, karar usulü ve hukuki dayanak ayrıca incelenmelidir.